Informations sur l’acquisition d'un bien immobilier dans le neuf

Qu'appel t'on les frais de notaire réduits et quel est l'impact sur mon projet ?

Pour tout achat immobilier, l’acquéreur se verra régler des frais supplémentaires au prix de vente au moement de la signature de l'acte authentique chez le notaire . Ces frais sont ce qu’on appelle les « frais de notaires ».

Dans l’immobilier neuf, en VEFA, ou la 1ère vente achevée on parle de « frais réduits » puisqu’ils s’élèvent à environ 2,5% du prix de vente contre 7,5% dans l’ancien.

Pour exemple, pour un bien à 230 000 euros, les frais de notaires dans le neuf s’élèveront à 5 750 euros en prenant une base de frais à 2,5%. A contrario, dans l’ancien, en prenant 7,5% les frais seront de 17 250 euros. Soit 11 500 euros de différence pour un prix de vente identique.

A quoi correspond la règlementation thermique 2012 et la RE2020 ?

La règlementation thermique 2012 est en vigueur depuis 2011 et obligatoire depuis le 1er janvier 2013 pour tous les bâtiments à usage d’habitation.

Deux attestations engagent le promoteur à prendre en compte la réglementation 2012. Une au moment de la demande du permis de construire ainsi qu’une au moment de l’achèvement des travaux.

La RT 2012 a pour objectif principal de réduire de façon drastique la consommation énergétique des bâtiments neufs et de garantir le confort des habitants avec trois caractéristiques :

• Le Bbio (Besoin bioclimatique) : Représentant le besoin d’énergie en tenant compte des éléments tels que le chauffage, la lumière…
• La CEP (consommation d’énergie primaire) : Représentant les mêmes éléments que le Bbio en rajoutant la production d’eau chaude sanitaire et systèmes auxiliaires comme une VMC.
• La TIC (température intérieure conventionnelle) : Elle doit donner lieu à un certain confort estival sans l’utilisation de rafraîchissement (climatisation).

Enfin depuis le 1er janvier 2022 la RE2020 est entrée en vigueur pout tous les projets neufs dont le permis de construire est postérieur à cette date, cette nouvelle règlementation reprend les foncements introduits par la RT2012 en y apportant de nouvelles composantes à savoir :

• Des niveaux de consommation autorisés plus restrictifs.
• Un volet environnemental visant à prendre en compte la notion carbone dans le cycle de vie complet des bâtiments.
• Le recours systématique à un mode d’énergie renouvelable.

Les programmes proposés sont donc conformes aux dernières normes thermiques et règlementaires. Nous mettons tout en œuvre pour le bon vivre et le bien-être de nos acquéreurs et garantissant la meilleure qualité de vie.

Votre achat en vue de louer est-il éligible à la Loi Pinel et comment determiner le loyer ?

Pour qu’un logement soit éligible à la Loi PINEL, il doit être neuf ou remis à neuf (suite à une réhabilitation ou rénovation importante) ou être vendu en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Il doit également respecter les normes en vigueur comme la RT 2012.

Le logement doit être situé dans une zone Pinel éligible : zones A bis, B1, B2.

Grenoble et son agglomération sont situés dans la zone B1. En fonction de la zone, un loyer maximal sera déterminé grâce à une formule et un plafond de loyer au mètre carré sera imposé. Par exemple, pour Grenoble, le montant est de 10,51 €/m². Ces montants sont réévalués chaque année.

Par exemple, un appartement de 45 m² avec une terrasse de 10 m² (surface des annexes plafonnée à 8 m²) en zone B1 :

 Calcul de la surface utile : Surface habitable + surface annexe : 45 + 8 = 53 m²

 Calcul du coefficient multiplicateur : (19 / 53) + 0.7 = 1.058

 Calcul du plafond de loyer : (53 x 1.058) x 10.51 = 589.34

 Donc pour un appartement de 45 m² et 10 m² de terrasse, le loyer maximum serait de 589.34 euros.

Quel bien est concerné par le Prêt à taux zéro et qui peut en beneficier ?

Le prêt à taux zéro également appelé PTZ est un crédit qui aide l’acquéreur à acheter sa première résidence principale et peut financer jusqu’à 40 % du projet.

Dans l’immobilier neuf, le PTZ concerne les logements vendus sur plans, l’achat d’un bien neuf terminé mais jamais habité, la construction d’une maison individuelle et/ou l’achat du terrain, la transformation de bureaux en logements, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (réhabilitation lourde).

Seuls les ménages aux revenus modestes et intermédiaires (les classes moyennes) peuvent obtenir un PTZ. Le PTZ est réservé aux particuliers. Les personnes morales (une société civile immobilière par exemple) ne peuvent pas y prétendre. Autre condition : l’acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt.

qu'est-ce que le dépôt de garantie et comment le regler ?

Les notaires étant soumis à l'obligation de virement, à l'issue de la signature de votre contrat de réservation, nous vous envoyons une copie intégrale de celui-ci par courrier recommandé afin de purger le délai de rétractation de 10 jours qui vous est accordé par la loi. A cet envoi est joint un document avec les modalités pour procéder au versement de votre dépôt de garantie par virement sur un compte "séquestre" ouvert par le notaire de l'opération dans sa comptabilité. Une fois cette somme versée elle est inaccessible et insaisissable, elle viendra en déduction du prix d'achat de vos biens ou vous sera restitué par le notaire directement si une des conditions prévues au contrat ne se réalise pas. (refus de prêt par exemple). 

Quelles sont les démarches que je dois réaliser auprès du notaire ?

Si vous êtes représenté(e) par un notaire, il faut prendre attache avec lui et lui envoyer votre contrat de réservation.
Si vous n’êtes pas représenté(e) par un notaire, vous pouvez prendre contact avec le notaire de l’opération et lui envoyer votre contrat de réservation.

Vous devez envoyer au notaire ainsi qu’au promoteur, l’avancement de vos démarches bancaires pour déterminer une date de signature d’acte authentique.
Le notaire prendra contact avec vous pour l’organisation de la signature de l’acte de vente.

Que dois-je faire lorsque je reçois mon offre de prêt de la banque ?

Lors de la réception de votre offre de prêt par votre organisme bancaire, vous devez envoyer un exemplaire de l’offre de prêt au notaire.
Nous avons également besoin de savoir que vous avez reçu votre offre de prêt, il faut donc simplement nous ecrire par mail ou contacter notre secrétariat qui complètera votre dossier et lancera les démraches suivantes.

quand toutes les conditions du contrat de reservations sont levées, quel est le délai jusqu’à la signature de l’acte authentique ?

Le notaire doit vous envoyer votre "projet d’acte authentique" contenant tous les éléments relatifs à votre acquisition. Vous disposerez à ce moment-là d’un délai de lecture de ces éléments. Le notaire vous contactera pour un rendez-vous de signature. Généralement après réception des offres de prêt, la signature chez le notaire intervient dans un délai de 3 mois.

Quand faut-il faire la demande pour des modifications ?

Le plus tôt possible ! Plus l’avancement des travaux progresse, moins il sera possible de réaliser des modifications car certains postes seront achevés.
En fonction de l’état d’avancement du bâtiment lors de votre acquisition et du caractère de votre demande, certaines modifications ne seront plus réalisables ou onéreuses.

Quelles modifications puis-je demander ?

L’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement vous permet sous certaines conditions d’y apporter des modifications. Toutefois, un certain nombre d’ouvrages fixes et de dispositions communes ne peuvent pas être modifiés du fait des impositions reglementaires que nous sommes tenus de respecter. Il s’agit notamment, sans que cette liste soit exhaustive :

* De la structure (gros-œuvre) de l’immeuble.

* Des éléments tels que les colonnes montantes, d’eau, d’électricité, gaz, les ventilations, les chutes d’eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales et d’une manière générale tout ce qui interfère avec les autres locaux.

* De la nature, les dimensions et l’emplacement des menuiseries extérieures.

* De l’emplacement des locaux sanitaires.

* Des principes adoptés pour l’isolation thermique et acoustique des locaux.
Seront également exclues :

* Les modifications ne respectant pas les réglementations en vigueur en matière de construction, d’hygiène et de sécurité, d’accessibilités handicapées et Réglementation Thermique.

* Les modifications qui entraîneraient une remise en cause des labels obtenus pour l’opération.

* Les modifications incompatibles avec l’avancement du chantier.

* La fourniture par l’Acquéreur de matériel et de matériaux nécessaires à la réalisation de ses travaux.

Toute modification acquéreur devra respecter le cadre réglementaire des normes et réglementations applicables aux logements et en particulier celles concernant l’accessibilité aux personnes handicapées. Les travaux modificatifs demandés ne devront en aucune manière entraîner de modification du permis de construire, ni de retard sur le chantier.

À qui dois-je adresser ma demande de travaux modificatifs ?

Les demandes de travaux modificatifs, devront obligatoirment être adressées au promoteur soit directement par vos soins soit par l'intermédiaire de votre interlocuteur commercial. L'Architecte de l'opération en sa qualité d'homme de l’art, jugera de leur faisabilité en tenant compte notamment des réglementations en vigueur et de l’avancement du chantier.

Puis-je faire intervenir une entreprise de mon choix pour réaliser des modifications ?

Les travaux ne pourront être réalisés que par les entreprises titulaires des marchés de travaux. Tous travaux que vos souhaiteriez faire réaliser par vos propres artisans devrons être effectués après la remise des clefs et signature du procès-verbal de réception du bien.

Quel est le prix pour les travaux modificatifs ?

Les prix sont fixés en fonctions de la nature des travaux à réaliser et du stade d’avancement de travaux. Pour obtenir un devis vous devez solliciter votre commercial ou notre responsable d'opération qui fera le lien avec l’architecte et les entreprises du chaniter en vue de vous faire un devis.
Toutes demande de modification peut faire l’objet d'un facturation liés à des frais administratifs et/ou l'établissement d'un nouveau de plan d’exécution.

Comment s’effectue le règlement des travaux de modifications ?

Le règlement des travaux de modification se fera lors du paiement de vos appels de fonds sur lequel la somme de vos modifications sera ajoutée.
En cas de suppression d’une prestation, l’entreprise titulaire du lot ayant traité en fonction d’un marché global, il ne sera pas effectué de moins-value. Celle-ci pourra éventuellement etre compensée par une des plus-values au moins équivalentes dans le même lot.

comment puis-je faire pour pouvoir visiter mon appartement ?

Nous avons connaissance de la nécessité que vous avez de visiter votre futur appartement notamment pour réaliser le métrage de votre cuisine, c’est pourquoi nous vous contacterons pour vous convier à vous rendre sur place pour une visite au moment propice. Vous n’avez aucune démarche particulière à faire, nous organisons un nombre de visites cohérents tout au long du déroulement du chantier à partir du moment ou l’avancement des travaux de la résidence le permet.

Puis-je solliciter une visite ?

Les dates de visites sont programmées pour répondre à un besoin mais également respecter des conditions de sécurités . Nous ne pouvons pas nous permettre de prévoir de multiples visites. Vous aurez l’opportunité de visiter votre logement plusieurs fois pendant les travaux et notamment en prévision de la remise des clés. Si vous nous informez ne pas être disponible lors de la permanence, nous vous contacterons pour voir la meilleure manière d'arriver à vous faire visiter votre appartement.

Que dois-je prévoir et que dois-je faire lors de ma visite ?

Pensez à prendre avec vous :

• Le plan de vente ou d'éxécution le plus récent de votre appartement.
• De quoi noter l'ensemble des remarques sur lesquelles vosu souhaiteriez des précisions.
• De quoi prendre des photos si vous êtes amenés à nous écrire sur certains points à l'issue de la visite.
• Prévoir une tenue adéquate car la visite se déroule sur un chantier avec un niveau de propreté et d'accéssibilité relatif à ce stade des travaux.

Nous vous rappelons que vous devez impérativement être accompagnés par nos soins ou un représentant, car un chantier est une zone de travail dangereuse. Pour des questions de sécurité, nous vous demandons de ne pas amener vos enfants.

Durant la visite, je constate certains points sur lesquels j’aimerais des PRECISIONS, que dois-je faire ?

Pendant la visite vous serez accompagné d'un représentant du promoteur qui pourra répondre à la majorité de vos demandes, si toutefois cette personne n'avait pas dans l'immédiat la réponse à votre demande, vous pourrez nous solliciter par mail ou téléphone à l'issue de votre visite afin que l'on puisse répondre à vos intérrogations.

J’aimerais connaître la date de livraison de mon appartement.

Lors de la signature de votre acte de vente, il a été notifié la date prévisionnelle de livraison de votre appartement. Sans contre-indications de notre part, la livraison devra se réaliser dans ce délai. Plus nous approchons de l’échéance du chantier plus nous pouvons être précis sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison (intempéries, grèves…).
Dès lors que nous sommes à même de vous apporter une appréciation fiable plus restreinte de votre date de livraison nous vous la communiquons.
Ne vous inquiétez pas, nous sommes en connaissance des impératifs que vous devez également respecter et nous en tenons compte pour vous transmettre les informations qui vous sont indispensables dans les temps.

La livraison approche, quelles démarches dois-je réaliser pour souscrire mes contrats auprès des fournisseurs d’énergie ?

La livraison approche, vous allez recevoir votre appel de fonds d’achèvement des travaux ; joint à celui-ci vous recevez un courrier explicatif contenant toutes les démarches que vous devrez réaliser et les informations nécessaires à la souscription de vos contrats d’énergie.